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Immobilienerwerb in der Schweiz

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Auslandsimmobilien

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Zusammenfassung

Die Abwicklung eines Kaufes — auch eines Grundstückkaufes — geschieht nach schweizerischem Recht in zwei rechtsgeschäftlichen Phasen: dem Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft und der Eigentumsübertragung bzw. der Bezahlung des Kaufpreises als Verfügungsgeschäft.1 Mit dem Kaufvertrag werden die Verpflichtungen von Verkäufer und Käufer begründet, das Kaufobjekt zu übergeben und das Eigentum daran zu verschaffen bzw. den Kaufpreis zu bezahlen. Davon zu unterscheiden ist die Verfügung des Verkäufers über den Kaufgegenstand, indem er diesen und das Eigentum daran dem Käufer überträgt, und die Verfügung des Käufers, der Bezahlung des Kaufpreises.

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Anmerkungen

  1. Peter Gauch/Walter R. Schluep/Jörg Schmid/Heinz Rey: Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 7.A. Zürich 1998 R2 136–139.

    Google Scholar 

  2. Christian Brückner: Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zürich 1993 § 2 RZ 5.

    Google Scholar 

  3. Christoph Leuenberger: Abschluss des Grundstückskaufvertrages, in: Alfred Koller: Der Grundstückskauf, Bern 2001, § 2 RZ 45–46

    Google Scholar 

  4. BGE 113 II 404

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  5. BGE 113 II 404, 107 II 216

    Google Scholar 

  6. BGE 113 II 402, Leuenberger, a.a.O., § 2 RZ 53–58

    Google Scholar 

  7. Berner Kommentar, Hans Giger: Das Obligationenrecht, Der Grundstückskauf, Bern 1997, Art. 216 N 235, 242, 245

    Google Scholar 

  8. BK Giger, Art. 216 N 235, 236, BGE 112 II 332 E.1a

    Google Scholar 

  9. BGE 112 II 332 E.1a

    Google Scholar 

  10. BK Giger, Art. 216 N 242

    Google Scholar 

  11. BGE 127 III 254f. E. 3d

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  12. BK Giger Art. 216 N 242. BGE 90 II 24

    Google Scholar 

  13. BGE 84 IV 165. BK Giger Art. 216 N 245 und 247 f.

    Google Scholar 

  14. BK Giger Art. 216 N 247

    Google Scholar 

  15. BK Giger Art. 216 N 265. BGE 39 II 224 ff.

    Google Scholar 

  16. BK Giger Art. 216 N 266 und 268

    Google Scholar 

  17. BK Giger Art. 216 N 269. BGE 68 II 229 ff; 86 II 258 ff.; 90 II 34 ff.; 90 II 282 ff.; 94 II 270, 273.

    Google Scholar 

  18. BK Giger Art. 216 N 270. BGE 95 II 527 ff.

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  19. BK Giger Art. 216 N 271

    Google Scholar 

  20. Leuenberger, a.a.O., § 2 RZ 75

    Google Scholar 

  21. BGE 113 II 404

    Google Scholar 

  22. BGE 113 II 404 f.

    Google Scholar 

  23. BGE 113 II 405

    Google Scholar 

  24. vgl. Aufzählung in BGE 113 II 405 E.2b

    Google Scholar 

  25. BK Giger Art. 261 N 281 und N 277 (letztere unter Verweis auf BK Schmidlin Art. 11 N 100 ff.)

    Google Scholar 

  26. Alfred Koller: Vom Formmangel und seinen Folgen, in: Alfred Koller „Der Grundstückkauf“, Bern 2001, § 3 RZ 3

    Google Scholar 

  27. Urs Hess, in: Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Wolfgang Wiegand (Hg.): Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, 2.A. Basel und Frankfurt a.M. 1996, Art. 216 N 10

    Google Scholar 

  28. Hess, a.a.O., Art. 216 N 11 f.

    Google Scholar 

  29. Leuenberger, a.a.O. § 2 RZ 25. Art. 55 Abs. 1 SchlT ZGB

    Google Scholar 

  30. Leuenberger, a.a.O., § 2 RZ 30

    Google Scholar 

  31. Leuenberger, a.a.O., § 2 RZ 27 ff. Brückner a.a.O. § 35

    Google Scholar 

  32. Leuenberger, a.a.O., § 2 RZ 34

    Google Scholar 

  33. Leuenberger, a.a.O., § 2 RZ 35. Ivo Schwander: „Grundstückkauf: Internationales Privatrecht und Internationales Zivilprozessrecht“in; Alfred Koller, Der Grundstückkauf, Bern 2001, § 9 RZ 39. Brückner a.a.O. § 27 RZ 719 ff.

    Google Scholar 

  34. Leuenberger, a.a.O., § 2 RZ 35

    Google Scholar 

  35. Leuenberger, a.a.O., § 2 RZ 37. Brückner a.a.O. §§ 9 und 135

    Google Scholar 

  36. Vgl. zum Ganzen Leuenberger, a.a.O., § 2 RZ 39 Kanton Bern: Gesetz betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 28. Mai 1911, Art. 11 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 15 und 17 Notariatsgesetz vom 28. August 1980 (http://www.sta.be.ch/belex/d/home.htm)

    Google Scholar 

  37. Kanton Graubünden: Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 12. Juni 1994, Art. 17 (http://www.navigator.ch/gr)

    Google Scholar 

  38. Kanton Tessin: Legge di applicazione e complemento del Codice civile svizzero vom April 1911, Art. 19 ff., und Legge sul notariato vom 23. Februar 1983, Art. 2. (http://www.ti.ch/CAN/temi/fu/)

    Google Scholar 

  39. Kanton Wallis: Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 24. März 1998, Art. 20 und 197, sowie Art. 1 ff. Gesetz über das Notariat vom 15. Mai 1942 (http://www.vs.ch/Navig2/LoisVs/de/Frame450.htm)

    Google Scholar 

  40. Kanton Graubünden: Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 12. Juni 1994, Art. 17. Notariatsverordnung vom 1. Dezember 1993, Art. 2.

    Google Scholar 

  41. Vgl. zum Ganzen: Bernhard Schnyder: Vertragserfüllung und deren Sicherung in sachenrechtlicher Sicht, in: Alfred Koller „Der Grundstückkauf“, Bern 2001, § 4 RZ 1–3.

    Google Scholar 

  42. Bettina Deillon-Schegg: Grundbuchanmeldung und Prüfungspflicht des Grundbuchverwalters im Eintragungsverfahren, Diss. Zürich 1997, S. 28–29. Es gibt allerdings auch Fälle des ausserbuchlichen Erwerbs von Grundeigentum, z. B. bei Erbschaft.

    Google Scholar 

  43. Schnyder, a.a.O. § 4 RZ 9 und 14

    Google Scholar 

  44. Deillon-Schegg, a.a.O. S. 37 f.

    Google Scholar 

  45. Schnyder, a.a.O. § 4 RZ 13. BGE 115 II 221

    Google Scholar 

  46. Felix Schöbi: Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in: Alfred Koller „Der Grundstückkauf“, Bern 2001, § 8 RZ 1 f. Bundesrat Kurt Furgler war 1972 bis 1982, Bundesrat Rudolf Friedrich 1983–1984 und Bundesrat Arnold Koller von 1989 bis 1999 Departementschef des Schweizer Justizministeriums, des Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartements.

    Google Scholar 

  47. Bundesamt für Justiz BAJ (Hg): Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Wegleitung für die Grundbuchämter, Bern 3. Juni 2002, RZ 11.1

    Google Scholar 

  48. BAJ Wegleitung, a.a.O. RZ 12.2 und 13.3

    Google Scholar 

  49. Bundesamt für Justiz BAJ (Hg): Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Merkblatt, Bern 3. Juni 2002, S. 1 Ziff. 3.

    Google Scholar 

  50. BAJ Merkblatt, a.a.O., S. 1 f. Ziff.4.

    Google Scholar 

  51. Schöbi, a.a.O. § 8 RZ 22–25. BAJ Merkblatt, a.a.O., S. 2

    Google Scholar 

  52. Schöbi, a.a.O. § 8 RZ 22–25

    Google Scholar 

  53. Schöbi, a.a.O. § 8 RZ 31–32

    Google Scholar 

  54. BAJ Merkblatt, a.a.O., S. 6

    Google Scholar 

  55. BAJ Merkblatt, a.a.O., S. 4 f. und Schöbi, a.a.O. § 8 RZ 11–17

    Google Scholar 

  56. BAJ Merkblatt, a.a.O., S. 4 f.

    Google Scholar 

  57. BAJ Merkblatt, a.a.O., S. 5 f.

    Google Scholar 

  58. BAJ Merkblatt, a.a.O., S. 12 ff.

    Google Scholar 

  59. Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Wegleitung für die Grundbuchämter, a.a.O. RZ 22.1

    Google Scholar 

  60. BAJ Merkblatt, a.a.O., S. 8

    Google Scholar 

  61. BAJ Merkblatt, a.a.O., S. 9

    Google Scholar 

  62. BAJ Merkblatt, a.a.O., S. 10

    Google Scholar 

  63. § 1 Gesetz über das Notariatswesen vom 9. Juni 1985

    Google Scholar 

  64. Vgl. Josef Hofstetter, in: Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Thomas Geiser (Hg.) Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Zivilgesetzbuch II, Basel und Frankfurt a.M. 1998, Art. 837/838 N 1

    Google Scholar 

  65. Vgl. Felix Richner, in: Alfred Koller „Der Grundstückkauf“, Bern 2001, § 12 RZ 3–12

    Google Scholar 

  66. z. T. wird auch die bloß wirtschaftliche Handänderung, bei welcher nur die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück die Hand ändert, nicht jedoch das zivilrechtliche Eigentum als steuerpflichtige Handänderung behandelt: vgl. Richner, a.a.O. §12 RZ 13–14.

    Google Scholar 

  67. Richner, a.a.O. § 12 RZ 18–21.

    Google Scholar 

  68. Richner, a.a.O. § 12 RZ 26–27. Auch der Abschluss des Werkvertrages von oder mit nahe stehenden Personen von Käufer oder Verkäufer kann eine solche Zusammenrechnung auslösen.

    Google Scholar 

  69. Richner, a.a.O. § 12 RZ 30

    Google Scholar 

  70. Richner, a.a.O. § 12 RZ 65 f.

    Google Scholar 

  71. Richner, a.a.O. § 12 R2 57. Dennoch kann sich der Käufer zivilrechtlich dem Veräußerer gegenüber verpflichten, anstelle des Veräußerers zu bezahlen — an der Steuerpflicht des Veräußerers ändert das aber nichts.

    Google Scholar 

  72. Richner, a.a.O. § 12 RZ 37

    Google Scholar 

  73. Richner, a.a.O. § 12 RZ 36

    Google Scholar 

  74. Richner, a.a.O. § 12 RZ 146 f., 150 f.

    Google Scholar 

  75. Richner, a.a.O. § 12 RZ 215 ff. und 229 ff.

    Google Scholar 

  76. Richner, a.a.O. § 12 RZ 222 und 234

    Google Scholar 

  77. vgl. zum Ganzen: Richner, a.a.O. § 12 RZ 193, 202 ff., 207 ff.

    Google Scholar 

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  1. Walter Häberling
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© 2003 Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden

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Häberling, W. (2003). Immobilienerwerb in der Schweiz. In: Wigand, K., Albert, S. (eds) Auslandsimmobilien. Gabler Verlag. https://doi.org/10.1007/978-3-322-90407-2_12

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  • Publisher Name: Gabler Verlag

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