Zusammenfassung
Für den Erwerb einer Immobilie sind mehrere Rechtsakte zu vollziehen. Die Weichenstellungen für den Vollzug des Erwerbs werden im Kaufvertrag vorgenommen. Das gilt sowohl für den Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken als auch für den Erwerb von Eigentumswohnungen.
Zur Verdeutlichung der Phasen des Erwerbsvorgangs dient die folgende schematische Darstellung:
Um zu verstehen, warum die Phasen eines Immobilienerwerbes so ablaufen müssen, ist es hilfreich, zunächst etwas über die rechtlichen Hintergründe und Zusammenhänge zu erfahren.
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Notes
- 1.
Siehe BGH, Urteil v. 07.02.1986, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift 1986, S. 1983 ff.
- 2.
Siehe BGH, Urteil v. 26.10.1973, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift 1974, S. 271 ff.
- 3.
Zur Vermeidung von Wiederholungen verweise ich insoweit auf die Ausführungen unter Abschn. 5.2.1.4. (Seite 71 f.).
- 4.
Dazu erfolgen Ausführungen an späterer Stelle unter Abschn. 8.2. (Seite 156 ff.).
- 5.
Wegen der Details wird insoweit auf den Abschn. 9.2 verwiesen. (Seite 185 ff.).
- 6.
Gemäß § 566 BGB geht z. B. der Mietvertrag beim Verkauf auf den Käufer über. Der Übergang erfolgt jedoch erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch (siehe BGH, Urteil v. 12.03.2003, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift 2003, S. 3158 ff.).
- 7.
Der Mischcharakter des Bauträgervertrages führt dazu, dass auf den Vertrag nebeneinander sowohl Kaufvertragsrecht als auch Werkvertragsrecht anwendbar sind. Siehe auch BGH, Urteil v. 16.4.1973, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift 1973, S. 1235 ff.
- 8.
Siehe BGH, Urteil v. 10.02.2005, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift 2005, S. 1356 ff. sowie BGH, Urteil v. 6.4.1979, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift 1979, S. 1496 ff. und BGH, Urteil v. 22.07.2010, abgedruckt in Wertpapiermitteilungen – Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht 2010, S. 1817 ff.
- 9.
Siehe BGH, Urteil v. 05.04.1984, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift 1984, S. 2094 ff. und BGH, Urteil v. 06.10.2005, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift 2006, S. 214 ff.
- 10.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Ausführungen in Abschn. 9.2.3.1verwiesen. (Siehe Seite 188 f.).
- 11.
Siehe Abschn. 5.1. (Seite 56 f.).
- 12.
Siehe § 33 HOAI und Anlage 11 zur HOAI.
- 13.
Den vollständigen Text können Sie auf der Internetseite des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung kostenlos abrufen: http://www.bmvbs.de/SharedDocs/DE/Artikel/GesetzeUndVerordnungen/Verkehr/vergabe-und-vertragsordnung-fuer-bauleistungen-vob.html.
- 14.
Siehe § 1 VOB/B.
- 15.
Siehe § 2 VOB/B.
- 16.
Siehe § 8 Abs. 3 VOB/B.
- 17.
Siehe § 4 Abs. 7 und 8 und § 5 Abs. 4 VOB/B.
- 18.
Siehe § 11 VOB/B.
- 19.
Siehe § 11 Abs. 4 VOB/B.
- 20.
Siehe § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB und § 13 Abs. 4 VOB/B.
- 21.
Zur Erklärung des Begriffes der Abnahme und zu den Rechtsfolgen der Abnahme wird auf die Ausführungen weiter unten in 8.3.5 verwiesen.
- 22.
Siehe § 12 Abs. 5 VOB/B.
- 23.
Siehe § 12 Abs. 5 VOB/B.
- 24.
Siehe BGH, Urteil vom 10.10.1996, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift 1997, S. 394
- 25.
Siehe § 12 Abs. 2 VOB/B.
- 26.
Bei Vereinbarung der VOB/B tritt jedoch die Fälligkeit nicht vor Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung und Ablauf einer Prüffrist von 2 Monaten ein, was sich aus § 16 Absatz 3 VOB/B ergibt. Abschlagszahlungen können jedoch auch bereits vor der Schlussabnahme für einzelne Bauabschnitte fällig werden, was sowohl nach VOB/B als auch nach BGB gilt.
- 27.
Eine Ausnahme hiervon bildet der Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 640 Abs. 2 BGB.
- 28.
Siehe § 180 ZVG.
- 29.
Siehe § 9 ZVG.
- 30.
Siehe http://www.zvg-portal.de.
- 31.
Siehe http://www.zvg-portal.de.
- 32.
Siehe § 44 ff. ZVG.
- 33.
Siehe § 52 ZVG.
- 34.
Siehe § 74a Absatz 1 ZVG.
- 35.
Siehe § 85a Absatz 1 ZVG.
- 36.
Siehe § 90 ZVG.
- 37.
Siehe § 56 ZVG.
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Rennert, G. (2012). Erwerbsvorgang und Abschluss der Verträge. In: Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung. Springer, Berlin, Heidelberg. https://doi.org/10.1007/978-3-642-22622-9_8
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Publisher Name: Springer, Berlin, Heidelberg
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